Für die Bewertung eines Grundstückes ist der Bodenrichtwert maßgeblich. Der Bodenrichtwert gibt den durchschnittlichen Preis pro Quadratmeter Grundstücksfläche innerhalb eines festgelegten Gebiets an. Grundlage dafür sind tatsächliche Verkaufspreise vergleichbarer Grundstücke, die in der Nähe liegen und ähnlich genutzt werden.

Er dient als objektive Orientierung – für private Eigentümer genauso wie für Gutachter, Banken, Kommunen oder Finanzämter. Festgelegt wird der Wert von den Gutachterausschüssen der jeweiligen Gemeinden oder Landkreise, die regelmäßig den Immobilienmarkt beobachten und auswerten.

Wer aber denkt, man könne den Bodenwert nun einfach mit der Grundstücksgröße multiplizieren, um zu dem Grundstückswert zu kommen, der macht es sich zu einfach.

Anpassung des Bodenrichtwerts

Die Werte aus sogenannten Bodenrichtwertkarten können in den wenigsten Fällen direkt in eine Bodenwertermittlung übernommen werden.

Zunächst ist die Frage, wann der Bodenwert zuletzt aktualisiert wurde. Gutachterausschüsse sind verpflichtet, mindestens alle zwei Jahre neue Werte festzulegen. Somit kann der Bodenrichtwert, der meistens im Internet zu finden ist, bereits veraltet sein. So wurden zum Beispiel die Bodenrichtwerte in Schleswig-Holstein von 2022 auf 2024 deutlich abgewertet. Wer derzeit auf dem gängigen GDI-Immobilienportal für Schleswig-Holstein sucht, findet nur die Werte von 2022 und bewertet damit seine Immobilie deutlich zu hoch.

Weiterhin wird jeder Bodenrichtwert zusammen mit einer Referenzgröße in m² angegeben. Entspricht das zu betrachtende Grundstück nicht der Referenzgröße, ist also kleiner oder größer, muss der Wert entsprechend angepasst werden. Kleinere Grundstücke gewinnen hierüber an Wert, größere verlieren entsprechend.

Bei einer Überprüfung vor Ort ist das Grundstück in Augenschein zu nehmen, ob weitere Anhaltspunkte vorliegen, die eine Anpassung des Bodenrichtwertes erforderlich machen. Dazu zählen neben der Größe auch der Schnitt oder die Ausrichtung nach Nord-Süd, die die Bebaubarkeit maßgeblich beeinflussen. Ebenso ist die Frage nach einer möglichen Teilung des Grundstückes und eine mögliche Hanglage maßgeblich. Einige Grundstücke sind zum Teil Überschwemmungsgebiet und daher nur eingeschränkt bebaubar. Auch die Existenz einer Schule oder eines Sportplatzes in direkter Nachbarschaft beeinflusst den Wert des Grundstückes nicht unerheblich.

Fazit

Der Bodenrichtwert ist ein wichtiger Orientierungsmaßstab, kein verbindlicher Marktpreis. Seine Anpassung stellt sicher, dass er die tatsächliche Marktlage abbildet und allen Beteiligten – von Eigentümern über Investoren bis zu Kommunen – eine zuverlässige Grundlage bietet. Wer ein Grundstück besitzt oder kaufen möchte, sollte deshalb einen Profi um eine individuelle Bewertung bitten.